- 不動産取得
- #家づくりコラム
不動産投資ってどうなの？～オーナー業の仕組みとそのリスク～
NISAや年金、投資など不労所得に関する話題が多い昨今。
不動産収入に関する情報を目や耳にする機会も増え、気になっている方も多いのではないでしょうか？
では、不動産投資にはどのような種類があるのでしょうか。
・オーナー業（家賃収入）
・不動産投資信託（REIT：イメージとしては株式投資の不動産版）
・売買差益（不動産の値上がり益を狙う投資）
この中でも比較的始めやすいとされているのが、家賃収入を得るオーナー業です。
アパートオーナーやワンルームマンション投資などが代表的ですが、思わぬ落とし穴もあります。
今回はワンルームマンション投資をベースに、基本的な仕組みとリスクを見ていきましょう。
オーナー業の収入と支出の仕組み
◆収入の考え方
主な収入源は家賃収入です。
そのほか更新料や礼金、場合によって敷金の一部も収入となります。
金融機関からの借入をして購入している場合、返済期間中は手元に残る金額が少なくなることもあります。
また、修繕費などが重なりマイナスになるケースもあります。
こうした収入から維持費・経費を差し引いた金額が、最終的な収入となります。
◆表面利回り(グロス)と実質利回り(ネット)
「利回り」とは、投資した金額に対してどれくらいの収益が見込めるかを示す指標です。
利回りには2つの計算方法があります。
【表面利回り】
年間家賃収入を購入価格で割って算出する、簡単な指標
【実質利回り】
年間家賃収入から経費を差し引いた利益を購入代金（諸費用含む）で割った、より具体的な指標
こちらの利回りは、空室など考慮しない単純な計算のため、あくまでも目安として考える必要があります。
実質利回りが10%の時、単純計算では約10年で元が取れる計算です。
利回りが高いほど投資回収まで期間が短く、低いほど時間がかかります。
例えば利回り5%の時は約20年かかる計算になります。
実際投資する際の判断は、この利回りに加えて築年数や地域性、需要の有無などを考えながら、総合的に判断すると良いでしょう。
≪計算式≫
年間収入 ÷ 購入費用 ×100
＝ 表面利回り（％）
（年間収入－年間経費） ÷ （購入費用＋諸費用） ×100
＝ 実質利回り（％）
◆経費
経費には、固定費と流動的なものがあります。
【固定費】
◎毎月
・管理費
・修繕積立金
・管理委託費用（賃貸管理会社へ委託する場合）
◎毎年
・火災保険
・固定資産税・都市計画税が年間で発生します。
【流動費（随時）】
・給湯機交換
・設備修繕
・その他室内修繕
突発的に発生する支出に備えて、ある程度予備資金を確保しておくとよいでしょう。
なお、借入をしている時は、ローンの利息部分について経費として計上できます。
オーナー業の主なリスク
さて、ここからはよくあるリスクについて見ていきましょう。
■入居がない期間は支出のみ
賃貸経営では入居者がいなければ家賃収入は得られません。その間も、
・管理費
・修繕積立金
・ローン返済
の支払いは発生するので、空室で購入直後や退去後の空室機関に備えた予備資金を用意しておくことが大事なポイントです。
■長期間入居後の修繕費用
長い間住んでいただいた後、
・原状回復
・設備交換
・リフォーム
が必要になることもあります。
設備交換は高額になることもあるので、退去後の支出にも備えておきましょう。
■孤独死など特殊ケースの対応
近年、社会問題として話題にもなっている孤独死。
発見が遅れた場合、原状回復費用が高額になるケースもあります。
生活保護受給者は家賃収入が安定して入るメリットがある一方で、このようなリスクもあると理解しておくことが大事です。
対策としては、
・賃貸管理会社と入居条件を相談
・見守りサービス
・損害保険に加入
などがあるので、必要に応じて検討してみてください。
■売却時の価格下落
オーナー業における不動産は、多くが長期保有し続けることを前提としていますが、将来売却する際に購入時より価格が下落している可能性もあります。
資産整理などで売却を検討する時は、不動産市場の動向を見ながら、適切なタイミングを見計らうことも重要です。
投資はリスクとの相性・付き合い方が大事
今回は主にリスクに焦点を当ててご紹介しましたが、不動産投資は安定した収入源となる可能性を持った投資です。
ただそのためには、
・リスクの理解
・余裕ある資金の用意
・エリアや物件タイプの分散
といった事を考えることが重要です。
また、1物件だけではなく複数物件保有することで、ある物件の空室リスクを他の物件で補うという分散方法も考えられます。
憧れの労働外収入、どのような形が自分に合っているか見極めることから始めてみてください。
その中で不動産オーナー業をお考えということであれば、自身のライフプランや資金計画も含めて、まずはお気軽にご相談ください。
執筆者 家づくりカウンターセレオ八王子店 髙橋 啓吾
